La présentation et la discussion portaient sur l’urgence d’agir en révisant le Cahier des Charges (CDC) pour moderniser la base légale du Hameau, faire face aux nouveaux usages et enjeux, et assurer la défense du cadre de vie.
Contexte et Constat
La nécessité de réviser le CDC, document fondamental du Hameau, est récurrente. Le processus de révision a démarré en bureau en septembre 2023.
Plusieurs constats ont motivé cette refonte :
- Articles vieillissants et imprécisions : La façon dont les articles étaient écrits à l’époque n’était plus suffisante pour défendre les intérêts des colotis face à l’évolution des lois et des jugements. Des imprécisions existaient notamment concernant les clôtures.
- Incohérence avec le nouveau PLU : Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), établi le 9 juin 2023, a créé des distorsions avec le CDC concernant certaines dimensions. La mairie a travaillé avec le syndic pour s’accorder au minimum et éviter que les colotis ne soient pris entre deux réglementations contradictoires. Le PLU a notamment permis de faire passer le Hameau en zone boisée protégée (Zone UPD), renforçant la protection de l’environnement.
- Multiplication des abus : Le Hameau observe une dégradation de son cadre, notamment par des clôtures occultantes, l’utilisation de plots ou de piquets sur les trottoirs, l’augmentation des locations touristiques, l’abattage massif d’arbres, et la volonté de certains de faire des plus-values au détriment du cadre.
Historique de la Révision
Un projet de modification du CDC, incluant de nouveaux articles, a été élaboré. Une consultation en ligne de l’ensemble des colotis pendant l’été 2024 a montré une large adhésion (plus de 90%).
Cependant, la proposition soumise à l’Assemblée Générale (AG) de 2024 a été rejetée par manque de participants. Sur 571 propriétaires, 54% étaient absents, et bien que 81% des présents ou représentés aient voté pour, le quorum nécessaire (double majorité) n’a pas été atteint.
Ce qui est Précisé et ce qui Évolue dans le Nouveau CDC
Le nouveau CDC vise à clarifier et renforcer les règles, tout en s’adaptant aux évolutions.
|
Catégorie |
Changement / Précision |
|
Autorisations d’Urbanisme |
Elles sont soumises à l’accord du Conseil des Syndics et doivent être transmises à la mairie en parallèle. |
|
Activités Professionnelles |
Interdiction des activités commerciales, artisanales et libérales (à cause des allées et venues, ex: kiné). Le travail à domicile et la domiciliation d’entreprise sont tolérés si discrets et ne génèrent pas de nuisances (stationnement des sous-traitants). |
|
Locations Touristiques |
Interdiction explicite des locations touristiques (Airbnb, etc.), car elles génèrent des allées et venues, des nuisances et un sentiment d’insécurité. |
|
Caractère des Propriétés |
Usage strictement unifamilial des propriétés. L’habitat collectif ou partagé (colocation) est refusé pour limiter la multiplication des véhicules et des nuisances. |
|
Clôtures |
Les clôtures doivent être ajourées et ne peuvent pas être occultantes à plus de 70% (un chiffre précis pour servir de base légale). Interdiction des nuisances visuelles (panneaux d’affichage d’agents immobiliers, etc.). |
|
Trottoirs |
Introduction de la possibilité de planter des petits buissons ou fleurs (massifs) sur les trottoirs pour occuper l’espace et dissuader le roulage ou le stationnement illégal. Auparavant, cela était interdit. L’entretien des trottoirs engazonnés reste obligatoire pour les riverains. |
|
Annexes |
Le recul minimal des annexes (abris de jardin, carports) est aligné sur le PLU avec un minimum de 8 mètres, au lieu d’être obligatoirement « au droit » de l’habitation principale. |
|
Arbres |
Pour toute coupe/élagage/dessouchage, une demande préalable doit être déposée en mairie. Le CDC exige en plus une autorisation des syndics. La mission Arbre du syndic peut se déplacer pour conseiller et proposer des solutions alternatives à l’abattage. Le ratio d’arbres par are a été assoupli, passant de 10 à 5 arbres de grand développement (pour 1000m²), à condition de compléter avec des arbres de moyen/petit développement. |
|
Entrées |
Les entrées pour voitures (charretières) sont limitées à 4 mètres et les entrées piétonnes à 0,9 mètre. Ceci vise à éviter l’artificialisation excessive des sols pour lutter contre le réchauffement climatique et favoriser l’absorption des averses. |
Base Légale et Procédure d’Action
Le CDC est un acte de droit privé qui instaure des servitudes de nature civile. Il revêt un caractère contractuel et a pleine force obligatoire sur l’ensemble des colotis.
En cas de non-respect du CDC, la procédure suivante est appliquée :
- Alerte par mail ou courrier.
- Courrier officiel et demande de rencontre avec le propriétaire pour échanger et expliquer l’action demandée.
- Mise en demeure.
- Procédure judiciaire si nécessaire.
Le syndic a réussi récemment à résoudre le cas d’une location au 49 allée Bourette qui hébergeait une association de jeunes, générant des nuisances sonores et des passages répétés de véhicules. S’appuyant sur le caractère unifamilial de l’habitation, l’association a envoyé une mise en demeure, ce qui a conduit à la rupture du contrat de bail.
Questions et Réponses Clés concernant l’application du CDC et les litiges :
|
Question Posée |
Réponse Fournie |
|
Le coloti peut-il agir seul en justice si l’association ne le fait pas ? |
Oui. Le CDC est un contrat passé entre l’ensemble des colotis. Si un manquement est constaté, toute personne du Hameau a intérêt à agir en son nom propre, même si l’association décide de ne pas aller jusqu’au procès. |
|
Faut-il la concertation de tous les colotis pour aller en procès ? |
Non. Cela serait impossible, et la loi permet au coloti ou à l’association d’agir dès lors que le contrat n’est pas respecté. |
|
Peut-on utiliser le conciliateur de justice ? |
Oui, c’est une étape possible avant la justice. |
|
Si les panneaux d’affichage ou clôtures actuelles ne respectent pas le futur CDC, que se passe-t-il ? |
Le nouveau CDC ne s’applique qu’à partir de son adoption. Cependant, la plupart des règles (comme l’interdiction des clôtures occultantes) étaient déjà présentes, mais moins précises. L’association intervient par conciliation sur les dérives existantes et a obtenu des résultats par le passé. |
|
Le fait qu’une clôture mitoyenne soit validée par un accord entre voisins peut-il faire déroger au CDC ? |
Non, pas du tout, car le CDC s’impose à tous. |
|
Quelle est la règle concernant les arbres mitoyens trop hauts ? |
Cette question est régie par le Code Civil, et non par le Cahier des Charges du Hameau. |
|
Pouvons-nous réguler la vitesse ou le stationnement sur les voies de circulation ? |
Les routes sont communales, elles n’appartiennent pas au syndic, qui n’a aucune autorité pour réguler la circulation ou le stationnement sur la chaussée. L’association relaie les problèmes de vitesse (rodéos urbains) auprès de la mairie. Le stationnement est rappelé comme obligatoire sur les propriétés, le trottoir étant interdit par le Code de la Route. |
Prochaine Étape
L’étape cruciale est la prochaine Assemblée Générale prévue le 15 novembre 2025. L’adoption du nouveau CDC nécessite la présence ou la représentation d’au moins 350 propriétaires (la double majorité étant nécessaire). Les participants sont encouragés à sensibiliser les autres colotis et à donner leur pouvoir s’ils ne peuvent être présents.
Pour accéder aux slides de la présentation →
La problématique des chiens errants a été un point important soulevé lors de la réunion, en raison de la multiplication des nuisances et d’incidents graves. → Lire l’article
Faire une main courante ne sert à rien.
Rien sur la distance entre les lignes électriques et les arbres.
Rien sur un meilleur éclairage de certaines zones.
Revoir le plan de circulation